界面新闻记者 |
香港商办市场近日迎来一笔备受瞩目的大宗交易。
阿里巴巴集团与蚂蚁科技集团联合宣布，以72亿港元（约66亿元人民币）的价格，向文华东方国际集团购入铜锣湾港岛壹号中心共13层写字楼，同时获得屋顶标志使用权及50个停车位，计划在此设立双总部。
这笔交易成为2021年以来香港最大宗的写字楼交易，不仅刷新了2025年商厦单笔成交纪录，在当前香港写字楼市场持续调整的背景下，更被视为一个重要的市场风向标。
阿里巴巴集团主席蔡崇信对此表示：“自1999年成立以来，阿里巴巴始终深耕香港市场。此次收购香港地标物业，充分体现了我们对香港经济及营商环境的信心。香港将成为我们理想的国际业务拓展基地。”
战略落子
阿里巴巴与蚂蚁集团此次收购的港岛壹号中心（One Causeway Bay），是铜锣湾商圈近年来备受关注的商业地产项目。
其前身为拥有数十年历史的香港怡东酒店，文华东方国际集团于2019年斥资50亿港元启动拆除重建工程，历经六年打造为集办公、商业与餐饮功能于一体的甲级综合商厦。
根据交易条款，阿里系购入的资产涵盖三大核心部分：大厦最高的13个楼层，总建筑面积约30.16万平方英尺；屋顶标志的独家使用权（即冠名权）；以及配套的50个停车位。
以总价72亿港元计算，该交易平均呎价（香港房地产交易中常用术语，指每平方英尺的房产价格）约为2.39万港元，较文华东方2024年底对该项目的整体估值折让约30%。
选择铜锣湾作为香港总部所在地，体现了阿里巴巴与蚂蚁集团的多重战略考量。
铜锣湾作为香港传统核心商圈，坐拥时代广场、崇光百货、利园等多个商业地标，并已形成成熟的跨国企业总部集群生态。
而且，与中环等传统金融核心区相比，铜锣湾在成本方面具有明显优势。以今年4月份港交所向香港置地购入中环交易广场的交易为例，其平均呎价为4.3万港元，而阿里此次交易的单价仅为其60%左右。
在硬件设施方面，港岛壹号中心标准层高2.9米，每层约2万平方英尺的方正户型便于灵活规划，顶层还可俯瞰维多利亚港全景。项目配备3层购物餐饮平台、2层顶楼高端餐厅及143个车位的地下停车场，且紧邻铜锣湾地铁站A出口，无缝接驳三条地铁线路，交通便利性突出。
同时，其国际化配套成熟度显著高于九龙东等新兴商务区，对需要整合全球资源的阿里集团而言，这种产业集聚效应有助于显著降低商务协作成本。
格局变迁
从行业视角来看，香港商办市场的买家结构正在经历深刻变革。
世邦魏理仕统计数据显示，2025年第三季度，自用买家占市场总投资的34%，且全部资金投向写字楼及零售物业。这一变化折射出市场需求的本质转变，即从投资投机导向逐渐转向实际使用需求驱动。
回顾历史，香港写字楼市场长期由金融机构和专业服务机构主导。中环作为核心金融区，汇聚了大量银行、上市公司办事处、律师行和会计师事务所，投资性购买曾占据相当比重。
如今，这一传统格局正被打破。
随着越来越多的科技企业加速国际化布局，香港成为其出海“首站”，科技公司的实际需求正成为推动市场复苏的重要力量。
仲量联行报告指出，尽管金融、财富管理及专业服务行业仍在推动核心区优质写字楼需求，但科技企业的占比正显著提升。
除阿里以外，去年9月，京东集团旗下京东产发以18亿元收购沙田石门利丰中心全幢工业大厦。今年以来，已有奇富科技、小红书、体育投资公司Svenska Capital等企业相继在港够楼设立区域总部。
这些企业共同展现出新趋势，不再满足于租赁办公空间，而是通过购置物业建立永久性总部，而企业购置总部级物业，往往意味着更深度的本地化运营与更长远的市场承诺。
从阿里巴巴和蚂蚁集团的发展历程来看，这一决策具有清晰的战略逻辑。
阿里巴巴自1999年就在香港开展业务，旗下淘宝及阿里云分别于2005年和2014年进入香港市场，2019年在香港联交所完成第二上市，并于2024年转为主要上市。蚂蚁集团同样在香港深耕多年，2017年推出本地电子钱包AlipayHK，至今已服务逾450万活跃用户。
随着香港创新枢纽地位日益突出，科技公司正通过购置实体资产展示对香港市场的长期承诺。在香港推行“重点企业伙伴”政策背景下，这一策略也有助于获得更多政策协同效应。
布局时机
阿里系的大额收购也引发市场讨论，香港写字楼市场是否已到“抄底”时机。
从市场数据来看，行业调整周期尚未完全结束。截至2025年第三季度，香港甲级写字楼整体空置率高达17.1%，租金按季下跌0.7%，年初至今累计跌幅3.4%，核心区高档写字楼价格较高峰期更是下跌五至六成。
供应端方面，据《香港物业报告2025》预测，今年落成量高达333万平方呎，同比增加一倍，明年商厦落成量将会回落，但仍然有125万平方呎，油尖旺、九龙东区域将贡献62%的新增供应，短期内供需失衡局面难以根本扭转。非核心区乙级写字楼空置率甚至突破20%，部分业主推出“以租换购”策略，市场仍处于买方主导阶段。
但进入下半年以后，市场回暖的信号已开始显现。
世邦魏理仕报告显示，2025年第三季度，香港写字楼租赁活动有所改善，整体租赁量较上季上涨25%至130万平方呎，年初至今的租赁量达到320万平方呎。其中，中环净吸纳量达13.8万平方英尺，创近十年单季最高。
仲量联行的统计数据则更为乐观，三季度全港写字楼净吸纳量录得64.6万平方英尺，按季反弹137.5%，终止了上半年的疲弱表现。
需求回暖的动力主要来自两方面，一方面是科技企业的扩租和置业的需求，如阿里系、京东产发的布局；另一方面是IPO市场回暖带动的金融服务需求，2025年第三季度香港新股发行规模环比增长56%，投行、律所、会计师事务所的办公需求显著增加。
“香港商业地产市场在2025年第三季持续审慎复苏，受惠于若干主要经济指标的持续增长，以及办公室和零售租户需求的改善。随着租赁及自用买家需求增强，市场交易量亦有所上升。” 世邦魏理仕香港区研究部主管陈锦平表示。
不过，“抄底”时机需区分不同主体。对具有长期战略需求的企业而言，当前市场确实存在成本窗口；但对普通投资者来说，高空置率、租金下跌惯性等风险因素仍然存在，需审慎考量。
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